En lyckad renovering börjar långt innan det första byggmomentet utförs. Det är under planeringen som projektets omfattning, ekonomi och praktiska förutsättningar blir tydliga. Genom att fatta rätt beslut tidigt minskar risken för förseningar, oväntade kostnader och lösningar som behöver ändras under arbetets gång.
Saneco Bygg hjälper privatpersoner, bostadsrättsföreningar, fastighetsägare, förvaltare, företag och offentliga beställare med renoveringsprojekt i Stockholm, på Lidingö och i hela Storstockholm. Uppdragen kan omfatta allt från en avgränsad renovering i en bostad till mer omfattande arbeten i flerbostadshus, lokaler och andra fastigheter.
Här går vi igenom de viktigaste stegen när du ska planera en renovering.
Börja med att definiera renoveringens mål
Det första steget är att formulera vad renoveringen ska åstadkomma. Ett projekt som främst handlar om nya ytskikt behöver planeras på ett annat sätt än en renovering där installationer, planlösning eller byggnadens tekniska funktion ska förändras.
Fundera bland annat på:
- Vilka delar av bostaden eller fastigheten ska renoveras?
- Vilka problem behöver åtgärdas?
- Ska planlösningen förändras?
- Behöver el, VVS eller ventilation ses över?
- Finns det tecken på fukt, slitage eller tidigare byggskador?
- Hur ska lokalerna eller bostaden användas efter renoveringen?
En tydlig behovsbild gör det lättare att ta fram rätt omfattning och undvika att projektet växer okontrollerat efter byggstart.
För en bostadsrättsförening eller fastighetsägare kan målet exempelvis vara att minska framtida underhåll, förbättra gemensamma utrymmen eller återställa delar av en byggnad efter en skada. För en privatperson handlar renoveringen ofta om att förbättra funktion, utseende och användning i hemmet.
Undersök byggnadens befintliga skick
Det som syns på ytan berättar inte alltid hela historien. Äldre byggnader kan ha installationer, material eller tidigare ombyggnader som påverkar hur arbetet bör genomföras.
Innan renoveringen startar kan det därför vara viktigt att kontrollera:
- väggarnas och golvens konstruktion
- befintliga vatten- och avloppsledningar
- elinstallationernas skick och placering
- ventilation
- tätskikt i våtrum
- fukt eller missfärgningar
- sprickor och andra synliga skador
- äldre material som kan kräva särskild hantering
En tidig kontroll ger bättre underlag för kalkyl och tidsplanering. Den kan också visa om vissa delar bör repareras, bytas eller behållas.
Vid renovering efter en vatten- eller fuktskada behöver skadans omfattning först fastställas. Skadat material kan behöva tas bort innan uttorkning, återuppbyggnad och nya ytskikt kan påbörjas.
Sätt en realistisk budget för renoveringen
Budgeten bör innehålla mer än kostnaden för synliga material som golv, färg, kakel och inredning. Arbetsmoment bakom ytskikten står ofta för en betydande del av projektet.
En renoveringsbudget kan bland annat omfatta:
- projektering och planering
- rivning och bortforsling
- material och transporter
- snickeri- och byggarbeten
- el och VVS
- måleri och ytskikt
- ställning eller andra hjälpmedel
- dokumentation och kontroller
- återställning efter installationer
- eventuella tilläggsarbeten
Det är klokt att avsätta en ekonomisk reserv för sådant som inte kan bedömas fullt ut innan konstruktioner öppnas. Det gäller särskilt äldre fastigheter och renoveringar där befintliga installationer berörs.
En tydligt specificerad offert gör det enklare att förstå vad som ingår och vilka delar som eventuellt tillkommer.
Planera arbetena i rätt ordning
Arbetsordningen har stor betydelse för både tidsplan och slutresultat. Måleri och golvläggning ska exempelvis inte utföras innan dammande rivning, installationer och tyngre byggarbeten är färdiga.
En vanlig ordning kan vara:
- Förberedelser och skydd av befintliga ytor
- Rivning och demontering
- Kontroll av underlag och konstruktion
- El-, VVS- och ventilationsarbeten
- Återuppbyggnad av väggar, golv och tak
- Tätskikt och plattsättning där det krävs
- Spackling och målning
- Montering av inredning och utrustning
- Golvläggning och avslutande arbeten
- Kontroll, städning och överlämning
Den exakta ordningen beror på projektets omfattning. Vid en större fastighetsrenovering kan arbetet delas upp i etapper för att minska störningar för boende, verksamheter eller hyresgäster.
Kontrollera vilka tillstånd och godkännanden som behövs
Alla renoveringar kräver inte bygglov, men vissa förändringar kan behöva anmälas eller godkännas innan arbetet börjar. Det kan exempelvis gälla större ändringar av planlösning, bärande konstruktioner, ventilation, fasad eller byggnadens användning.
I en bostadsrätt behöver bostadsrättsföreningens styrelse normalt informeras innan arbeten som påverkar ledningar, ventilation, konstruktion eller andra gemensamma delar genomförs. Föreningen kan även ha särskilda regler för arbetstider, transporter, avfall och skydd av gemensamma utrymmen.
För företag och offentliga beställare kan projektet dessutom behöva följa interna krav på arbetsmiljö, dokumentation, tider och tillträde.
Dessa frågor bör klarläggas innan renoveringen startar.
Välj material utifrån miljön där de ska användas
Ett material som fungerar bra i ett torrt bostadsrum är inte automatiskt lämpligt i ett våtrum, garage, trapphus eller annan utsatt miljö. Materialvalet bör därför utgå från belastning, fukt, rengöring och förväntad livslängd.
Vid valet kan du bland annat väga in:
- slitstyrka
- underhållsbehov
- fukttålighet
- möjlighet till framtida reparation
- utseende och funktion
- materialets livslängd
- hur materialet passar byggnadens befintliga konstruktion
I vissa projekt är det möjligt att behålla eller reparera delar i stället för att byta ut allt. Delreparationer kan vara ett bra alternativ när skadan är begränsad och den befintliga konstruktionen i övrigt är i gott skick.
Bestäm vem som ansvarar för samordningen
Renoveringsprojekt involverar ofta flera yrkesgrupper. När byggarbeten, el, VVS, måleri och andra moment behöver utföras i en bestämd ordning krävs fungerande samordning.
En utsedd projektledare eller ansvarig kontaktperson kan hålla samman:
- tidplanen
- yrkesgruppernas arbetsordning
- materialleveranser
- tillträde till arbetsplatsen
- kommunikation med beställaren
- hantering av ändringar
- dokumentation och kontroller
Vid en totalentreprenad har beställaren normalt en huvudsaklig avtalspart som ansvarar för att samordna de olika delarna. Det kan vara särskilt värdefullt vid större renoveringar, byggskador och projekt där flera tekniska installationer berörs.
Dokumentera beslut och ändringar
Även en noggrant planerad renovering kan behöva justeras. När en vägg öppnas eller ett golv tas bort kan förhållanden upptäckas som inte gick att se i förväg.
Ändringar bör alltid dokumenteras. Det ska framgå:
- vad som har upptäckts
- vilken åtgärd som rekommenderas
- hur kostnaden påverkas
- om tidsplanen förändras
- vem som har godkänt ändringen
Muntliga överenskommelser kan lätt uppfattas olika. Skriftliga beslut ger både beställare och entreprenör ett tydligare underlag under resten av projektet.
Fotodokumentation är också värdefull, särskilt av konstruktioner och installationer som senare byggs in.
Ta hänsyn till verksamhet och boende
En renovering påverkar ofta fler personer än den direkta beställaren. I ett flerbostadshus kan arbetet beröra boende, grannar och förvaltare. I en lokal kan verksamheten behöva fortsätta under delar av byggtiden.
Planeringen bör därför ta hänsyn till:
- bullrande arbetsmoment
- damm och avskärmning
- tillfälligt avstängda installationer
- transporter och materialförvaring
- arbetstider
- framkomlighet och säkerhet
- information till berörda personer
I vissa fall kan projektet delas upp i etapper. Det gör ofta arbetet mer hanterbart, även om den totala byggtiden ibland blir längre.
Genomför en avslutande kontroll
När renoveringen är färdig bör resultatet gås igenom tillsammans med entreprenören. Eventuella kvarstående punkter dokumenteras och åtgärdas enligt överenskommelse.
Kontrollen kan bland annat omfatta:
- ytskikt och finish
- dörrar, beslag och inredning
- anslutningar och genomföringar
- el- och VVS-funktioner
- städning och bortforsling
- dokumentation från utförda arbeten
- eventuella skötselråd
En strukturerad överlämning gör det tydligt vad som är färdigställt och vilken information beställaren ska spara inför framtida underhåll.
Renovering i Stockholm, på Lidingö och i Storstockholm
Fastigheterna i Stockholmsområdet varierar kraftigt i ålder, konstruktion och användning. Här finns äldre villor, flerbostadshus, moderna bostadsrätter, kommersiella lokaler och offentliga byggnader. Därför behöver varje renovering planeras utifrån den aktuella byggnaden och beställarens behov.
Saneco Bygg utför renovering, ombyggnation, byggservice och återställning efter byggskador för både privata och offentliga beställare. Med planering, samordning och tydliga beslut genom hela processen skapas bättre förutsättningar för ett hållbart resultat.
Behöver du hjälp att bedöma omfattningen av en planerad renovering kan du kontakta Saneco Bygg för att diskutera projektets förutsättningar.
Vanliga frågor om att planera en renovering
Vad ska man börja med inför en renovering?
Börja med att definiera vilka delar som ska förändras, varför de behöver åtgärdas och vilken funktion du vill uppnå. Därefter kan byggnadens skick, budget och behov av olika yrkesgrupper bedömas.
Hur lång tid tar en renovering?
Tiden beror på projektets omfattning, materialleveranser, byggnadens skick och hur många yrkesgrupper som behöver samordnas. En tidsplan bör tas fram innan byggstart och uppdateras om projektets förutsättningar förändras.
Hur stor ekonomisk reserv bör man ha?
Reservens storlek beror på hur väl byggnadens skick kan bedömas i förväg. Vid äldre byggnader eller omfattande rivning finns en större risk för att dolda brister upptäcks.
Behövs bygglov för en renovering?
Många invändiga renoveringar kräver inte bygglov, men större ändringar kan kräva lov, anmälan eller andra godkännanden. Kontrollera alltid vad som gäller för den aktuella fastigheten och åtgärden.
Kan man bo kvar under renoveringen?
Det beror på vilka rum och installationer som påverkas. Vid mindre arbeten kan det vara möjligt, medan större renoveringar med rivning, avstängt vatten eller omfattande damm kan göra ett tillfälligt boende mer lämpligt.
Vad är fördelen med totalentreprenad?
Vid totalentreprenad samordnas flera delar av projektet genom en huvudsaklig avtalspart. Det ger beställaren en tydligare kontaktväg och minskar behovet av att själv planera arbetsordningen mellan olika yrkesgrupper.
Planerar du en renovering i Stockholm?
Saneco Bygg hjälper privatpersoner, bostadsrättsföreningar, fastighetsägare, förvaltare, företag och offentliga beställare med planerade renoveringar i Stockholm, på Lidingö och i hela Storstockholm. Kontakta oss för att diskutera projektets omfattning och förutsättningar.